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Mietminderung: Heizung geht nicht mehr

Musterbrief Mietminderung

Mietminderung: Heizung geht nicht

Wenn die Heizung nicht geht, ist die Mietminderung wichtiges Druckmittel für Mieter. Die Heizung muss in der Lage sein, an kalten Tagen eine angenehme Temperatur bereitzustellen. Eine Beheizbarkeit auf 20 bis 22 Grad erachten die Gerichte als ausreichend, in den Nachtstunden nach 23 Uhr und vor sechs Uhr morgens reichen 18 Grad. Nachts darf der Vermieter die Zentralheizung herunter fahren. Aber auch dann müssen 17 bis 18 Grad Mindesttemperatur erreicht werden (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97). Die maximal erreichbare Temperatur darunter, kann unter Umständen eineMietminderung gerechtfertigt sein. Dabei gilt: Je kälter die Außentemperatur und je kälter es in der Wohnung ist, desto höher kann diese ausfallen. Beträgt die Temperatur in einer Wohnung statt 20 lediglich 19 Grad, so handelt es sich dabei um einen unerheblichen Mangel der Mietsache, der keine Mietminderung rechtfertigt.

Eine Klausel, die einfach niedrigere Temperaturen im Mietvertrag festlegt, ist unwirksam (Landgericht Heidelberg Az. 5 S 80/81). So eine Klausel könnte nur greifen, wenn es sich um einen individuell ausgehandelten Vertrag handelt. Allerdings werden meist Mietvertragsformulare verwendet. Das gilt selbst wenn im Vertrag kürzere Zeiten stehen, zum Beispiel Beheizung nur bis 22 Uhr (OLG Frankfurt, Az. 6 U 108/90). Ebenfalls sind Formularklauseln, die die Wartung und Reinigung der Etagenheizung auf den Mieters delegieren, unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 64 S 291/91).

Wann ist eine Mietminderung wegen der Heizung zulässig?

Ein Minderungsrecht gilt nur für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung. In § 536 Satz 1 BGB ist geregelt, dass der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnungsnutzung nicht lediglich unerheblich gemindert ist, nur eine angemessen reduzierte Miete schuldet.

Wann beginnt und wann endet dann die Mietminderung wegen der Heizung?

Der Eintritt bzw. Beginn der Minderung ist der Zeitpunkt der Entstehung des Mangels, sofern er dem Vermieter unverzüglich angezeigt wird. Der Mieter muss sich zwecks Minderung auf den Mangel nicht ausdrücklich berufen oder eine Minderung ankündigen. Die Miete ist per Gesetz gemindert geschuldet.
Die Höhe der Minderung hängt jeweils von den Umständen des Einzelfalls ab und wird auch in einem gerichtlichen Verfahren durch eine Schätzung aufgrund der zugrundezulegenden Fakten ermittelt.

Das Ende der Minderung ist durch die Beendigung der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt, ohne das der Vermieter die Miete geltend machen muss.
Bemessungsgrundlage der Minderung ist nicht die Nettomiete, sondern die Bruttomiete, d.h. die Grundmiete mit allen Nebenkosten, wobei unerheblich ist, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH NJW 2005, 1713).

Um wie viel kann jeweils wegen der Heizung gemindert werden ?

Die konkrete Höhe der Minderungsquote hängt davon ab, wie stark die Kälte den Mietgebrauch beeinträchtigt. Gesetzlich verankerte Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln wie dem Ausfall der Heizung gekürzt werden kann, existieren nicht. Achtung: Die Urteile stellen immer Einzelfälle dar und sind nur eine Orientierungshilfe. Eine fachkundige Rechtsberatung, zugeschnitten auf ihren konkreten Fall, erhalten Sie unter http://www.devpro24.com/online-rechtsberatung.html bereits ab 25 Euro.

Heizung-Mietminderungstabelle

Lärm aus dem Heizungskeller
Gericht: Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 130/08
Mietminderung Lärm Heizungskeller: 10%
Zeitschriftenfundstellen: IMR 2009, 300; ZMR 2009, 532

Klopfgeräusche Heizung
Gericht: Landgericht Münster, Urteil vom 02.11.2000, Az. 8 S 167/00
Mietminderung Heizungsgeräusche: 12%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 2000, 691

Beheizung nur bis ca. 16-18 Grad möglich
Gericht: Amtsgericht Görlitz, Urteil vom 03.11.1997, Az. 1 C 1320/96
Mietminderung Heizung bei 16 und 18 Grad: 30%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 1998, 180

Alte Heizungstechnik
Gericht: Amtsgericht Bremerhaven, Urteil vom 26.05.1992, Az. 59 C 1214/91
Mietminderung alte Heizungstechnik: 10%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 1992, 601

Kühles Wohnzimmer - Wohnzimmerofen heizt nur mit 4 kW statt 6 kW
Gericht: Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 17.10.1989, Az. 16 C 508/89
Mietminderung geringe Heizungsleistung: 10%
Zeitschriftenfundstelle: GE 1990, 661

Fehlende Heizung in der Küche
Gericht: Landgericht Berlin, Urteil vom 05.06.1989, Az. 61 S 189/89
Mietminderung keine Heizung: 0%
Zeitschriftenfundstellen: MDR 1990, 56; WuM 1990, 16; ZMR 1990, 58

Mietminderung wegen unterdimensionierter Heizungsanlage
Gericht: Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 05.11.1987, Az. 6 C 249/85
Mietminderung Heizungsanlage: 20%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 1990, 62

Heizkörper unterdimensioniert zu geringe Heizleistung in den Monaten Januar und Februar
Gericht: Amtsgericht Münster, Urteil vom 05.05.1987, Az. 28 C 330/86
Mietminderung Heizungsleitung: 10%
Zeitschriftenfundstellen: WuM 1987, 382; WuM 1988, 109

Heizung erreicht nur eine Raumtemperatur von 15ºC
Gericht: Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 17.05.1985, Az. 10 C 557/84»
Mietminderung Heizung bei 15 Grad: 25%

Wohnung wird höchstens 18 Grad warm
Gericht: Landgericht München I, Urteil vom 25.05.1984, Az. 20 S 3739/84
Mietminderung Heizung bei 18 Grad: 25%
weitere Kategorie: Temperatur

Heizkörperventile müssen voll aufgedreht werden, um notwendige Raumtemperatur zu erreichen
Gericht: Amtsgericht Münster, Urteil vom 07.03.1984, Az. 6 C 218/81
Mietminderung Heizungsventile: 0%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 1984, 198

Raumtemperatur zwischen 16 und 18ºC»
Gericht: Amtsgericht Köln, Urteil vom 06.12.1976, Az. 152 C 1249/74
Mietminderung bei 16 und 18 Grad: 20%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 1978, 189

Im März Temperaturen in der Wohnung von nur 15º bis 18º C
Gericht: Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 17.05.1973, Az. 12 S 382/72
Mietminderung Heizung 15 bis 18 Grad: 30%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 1973, 187

Heizungsausfall zu Weihnachten. Eiskalte Wohnung
Gericht: Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 07.10.2011, Az. 33 C 588/11-76
Mietminderung Heizungsausfall Weihnachten: 25%

Eingeschränkte Möglichkeit der Raumtemperaturregulierung. Aufsteigende Wärme aus dem Heizungskeller
Gericht: Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 130/08
Mietminderung eingeschränkte Regulierung: 10%
Zeitschriftenfundstellen: IMR 2009, 300; ZMR 2009, 532

Lärm aus dem Heizungskeller- insbesondere wenn die Pumpe anspringt
Gericht: Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.03.2009, Az. 307 S 130/08
Mietminderung laute Heizungspumpe: 10%
Zeitschriftenfundstellen: IMR 2009, 300; ZMR 2009, 532

Heizungsgeräusche müssen per Lärmprotokoll nachgewiesen werden, sonst keine Mietminderung
Gericht: Landgericht Berlin, Urteil vom 27.10.2006, Az. 63 S 186/06
Mietminderung Heizungsgeräusche kein Protokoll: 0%
Zeitschriftenfundstelle: GE 2007, 367

Klopfgeräusche in Heizung
Gericht: Landgericht Münster, Urteil vom 02.11.2000, Az. 8 S 167/00
Mietminderung Heizung Klopfgeräusche: 12%
Zeitschriftenfundstelle: WuM 2000, 691

Deutlich hörbare Knackgeräusche der Heizung
Gericht: Landgericht Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93
Mietminderung Heizung Knackgeräusche: 12%
Zeitschriftenfundstellen: NJW-RR 1995, 331; WuM 1994, 463

Kann die Reparatur der Heizung in Auftrag gegeben werden?

Sofern es sich um einen Notfall handelt, der eine schnelle Reparatur erfordert und keinen Aufschub duldet, kann der Mieter die notwendigen Reparaturen in Auftrag geben. Bei einer im Winter bei Minusgraden nicht mehr funktionierenden Heizung dürfte das regelmäßig der Fall sein (Landgericht Rottweil Az. 1 S 211/88 und Amtsgericht Münster 4 C 2725/09). Allerdings darf der Mieter nur die absolut notwendigen Arbeiten in Auftrag geben.

Wer trägt die Kosten für Hilfsgeräte?

Hat der Vermieter den Ausfall der Heizung zu vertreten, kann der Mieter Mehrkosten, die ihm durch den Betrieb von elektrisch betriebenen Geräten entstanden sind, als Schadensersatz verlangen, entschied das Amtsgericht Neukölln (Az. 11 C 373/93).

Vollständige Mietminderung wegen der Heizung möglich?

Eine Mietminderung von 100% kommt nur in Betracht, wenn die Mietwohnung an den betreffenden Tagen überhaupt nicht genutzt werden konnte - wenn der Mieter also aufgrund der fehlenden Beheizbarkeit vorrübergehend woanders wohnen musste.

Angesichts der Eiseskälte, die an einigen Tagen herrschen kann, ist dies nicht ausgeschlossen - es wird aber auf die genauen Tage ankommen.

Mietminderung Heizung bzw. Heizkostenzuschluss wegen kühler Nachbarwohnung?

Stehen angrenzende Wohnungen leer, hat ein Mieter keinen Anspruch auf einen Heizkostenzuschuss vom Vermieter. Obwohl umliegende leere Wohnungen im Winter auskühlen und dementsprechend für einen höheren Heizbedarf eines bewohnten Appartements sorgen, kann der Mieter keinen wirtschaftlichen Ausgleich vom Vermieter verlangen. Es gibt keine rechtliche Grundlage für einen derartigen Ausgleich. Der Vermieter müsse zwar grundsätzlich die Betriebskosten für die leer stehenden Wohnungen bezahlen. Das gehe aber nicht so weit, dass er sich auch noch zusätzlich an den Heizkosten des verbleibenden Mieters beteiligen müsse.

Ist eine Mietminderung wegen Heizungsausfall im Sommer zulässig?

Grundsätzlich gilt: Auch außerhalb der Heizperiode muss die Heizung wieder in Betrieb genommen werden, wenn die Außentemperaturen es erfordern. Kurzfristige und geringfügige Temperaturschwankungen muss der Mieter allerdings hinnehmen.

Urteil Az. 2 C 1001/96
Eine Minderfunktion der Heizungsanlage in den Sommermonaten Juli und August rechtfertigt keine Mietminderung.

Vorgehen um die Miete wegen Heizungsausfall zu mindern:

Zeigen Sie einen Heizungsausfall sofort beim Vermieter an. Führen Sie ein Temperaturprotokoll, in dem Sie möglichst genau notieren, wann Sie in welchem Zimmer welche Temperatur messen. Eine Messung tagsüber und eine nachts reicht regelmäßig aus. Verwenden Sie handelsübliche Temperaturmessgeräte und lassen Sie sich die Werte möglichst oft von einem Zeugen bestätigen. Zahlen Sie die Miete vorsorglich nur unter ausdrücklichem Vorbehalt weiter. Sie können dann immer noch die Miete rückwirkend kürzen und schützen sich so, wegen einer überhöhten Mietminderung gekündigt zu werden.

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