gründe-für-mietminderung

Gründe für Mietminderungen können mannigfaltig sein. Eine Mietminderung ist dann gegeben, wenn eine gemietete Sache Fehler oder Mängel aufweist. Daraus leitet sich automatisch ab, dass man dem Vermieter nur noch eine verminderte Miete schuldet. Ein Beantragen oder eine Genehmigung der Mietminderung ist nicht erforderlich.

Die Minderung ist nicht davon abhängig, ob der Vermieter den Mangel verschuldet oder ob er sich um die Beseitigung bemüht, sondern sie tritt dann ein, wenn der Mangel besteht und dem Vermieter bekannt ist (insbesondere durch eine Mängelanzeige des Mieters). Die Minderung bezieht sich auf die Bruttomiete, also auf die Miete einschließlich der Betriebskosten und gegebenenfalls der an den Vermieter zu zahlenden Heizkosten (BGH, XII ZR 225/03, Urteil vom 6.4.2005).

Eine Minderung der Miete tritt ein, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts nicht nur unerheblich einschränkt. Ein Mangel ist dann unerheblich, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass eine Mietkürzung gegen Treu und Glauben verstieße (BGH, Urteil vom 6.4.2005, XII ZR 225/03).

Bevor man eigenmächtig die Miete kürzt, sollte man vorab das Gespräch mit dem Vermieter suchen.

Voraussetzungen für eine begründete Mietminderung:

Prinzipiell gibt es 3 wesentliche Voraussetzungen:

- Es muss sich um einen erheblichen Mangel handeln

- Der Mangel wurde und wird nicht durch den Mieter selbst verursacht

- Der Mangel war bei Abschluss des Mietvertrages nicht schon gegeben, bekannt oder leicht einsichtig bzw. wurde nicht arglistig verschwiegen

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung hängt jedenfalls vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Berechnungsgrundlage ist die Miete einschließlich der Nebenkosten.

Mietminderung kann für die Dauer der Beeinträchtigung geltend gemacht werden.

Tipp: Die Angaben zur Minderungshöhe stellen lediglich Tendenzen dar. Wie hoch eine Minderung tatsächlich gerechtfertigt ist, hängt vom konkreten Einzelfall ab. Die Bemessung der Minderung sollte dem Fachmann überlassen werden, da Mieter erfahrungsgemäß sehr häufig zu viel oder zu wenig kürzen.

Vorgehensweise bei einer Mietminderung

Es gilt, die Mängel ordentlich zu dokumentieren – zum Beispiel durch Fotos, das Sammeln von Schriftverkehr zwischen Ihnen und dem Vermieter, Zeugenaussagen, usw. Dies ist wichtig, falls es später zu Streitigkeiten um die Mietminderung kommen sollte.

Grundvoraussetzung einer Mietminderung ist, dass der Mangel dem Vermieter vom Mieter zunächst unverzüglich angezeigt wird. Der Vermieter kann den Mangel erst beseitigen, wenn er davon überhaupt Kenntnis erlangt hat. Daher hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete erst nach der Anzeige. Wer ohne Anzeige einfach die Miete kürzt, riskiert die Kündigung. Denn ohne Mängelanzeige kann der Vermieter wegen aufgelaufener Mietrückstände kündigen - und zwar sogar, wenn an sich ein schwerer Mangel vorliegt (BGH, Urteil v. 03.11.2010, Az.: VIII ZR 330/09). Dafür muss er unverzüglich in schriftlicher Form über den Mangel informiert werden, am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit im Streitfall belegt werden kann, dass eine Schadensmeldung erfolgt ist.

Die ordentliche Befassung des Vermieters ist zudem wichtig, um sich vor Schadensersatzansprüchen zu schützen. Richtet ein nicht gemeldeter Mangel weitere Schäden in der Wohnung an, können Sie unter Umständen schadensersatzpflichtig werden.

Tipp: Beseitigen Sie den Schaden keinesfalls selbst, ohne den Vermieter vorher darüber zu informieren. Dann besteht nämlich kein Anspruch auf einen Ersatz der Kosten, die zur Mängelbeseitigung aufgebracht wurden - Sie bleiben auf den Kosten sitzen.

Eine Ausnahme bilden Notfälle, die keinen Aufschub dulden, wie z.B. ein Rohrbruch. Dann dürfen Sie den Klempner rufen, ohne vorher dem Vermieter im Voraus Bescheid zu geben.

Behebt der Vermieter den beanstandeten Mangel nicht innerhalb der Frist, können Sie eine Mietminderung vornehmen, bis der Schaden behoben ist.

Unangemessene Mietminderung

Nimmt der Mieter eine unangemessen hohe Mietminderung vor und erreicht diese dann einen Betrag, der einer zweifachen Monatsmiete entsprechen würde, steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands zu.

Tipp: Um das Risiko einer Kündigung zu vermeiden, kann der Mieter bei einer Mietminderung auch anders vorgehen. Er begleicht zwar die Miete weiterhin vollständig, zeigt dem Vermieter aber an, dass er den vollen Mietzins nur unter Vorbehalt zahlt. Für die Beseitigung des Mangels muss dem Vermieter eine Frist von ca. zwei Wochen gesetzt werden, die in Notfällen auch deutlich kürzer ausfallen kann.

Wenn der Vermieter einen Mangel nicht abstellt, obwohl er es könnte, darf der Mieter als zusätzliches Druckmittel einen weiteren Teil der Miete im Wege des „Zurückbehaltungsrechts“ vorläufig einbehalten. Die Rechtsprechung hält einen Betrag bis zum Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages für angemessen (LG Hamburg, 11 S 87/83, Urteil vom 3.2.1984, WuM 1089, 172).

Rückwirkende Mietminderung

Eine Minderung der Miete ist nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch rückwirkend zulässig Voraussetzung für eine rückwirkende Mietminderung ist allerdings, dass der Vermieter durch den Mieter von dem Mangel der Mietsache in Kenntnis gesetzt worden ist. Behebt der Vermieter den Mangel trotz entsprechender Mängelrüge des Mieters nicht und zahlt dieser zunächst gleichwohl den vollen Mietzins, kann der Mieter dann die Miete rückwirkend kürzen, wenn er im Glauben war, dass der Vermieter den Mangel beheben werde. Hat der Mieter bereits vor sechs Monaten einen Mietmangel gerügt und gleichwohl vorbehaltlos die volle Miete weitergezahlt, kann er eine Mietminderung nicht rückwirkend, aber zukünftig, gelten machen. Sie möchten eine Vertiefung zur rückwirkenden Mietminderung?

Beweislast bei der Mietminderung

Sollte es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit der Vornahme einer Mietminderung kommen, hat der Mieter das Vorliegen des Mangels zu beweisen. Zu diesem Zweck hat der Mieter die Möglichkeit gegebenenfalls ein Sachverständigen-Gutachten einzuholen. Auch hat der Mieter die rechtzeitige Mangelanzeige zu beweisen.

Der Vermieter hingegen hat Beweis dafür anzutreten, dass der Mangel nicht aus seinem Obhutsbereich stammt oder aber die vom Mieter behauptete Beeinträchtigung lediglich von geringfügiger Natur ist oder der Mieter von dem Mangel bereits bei Vertragsabschluss Kenntnis hatte (Siehe: OLG Celle RE WuM 1985, 9). Der Vermieter ist im Rahmen eines streitigen gerichtlichen Verfahrens berechtigt, ein Sachverständigen-Gutachten zum Nachweis seiner mangelnden Eintrittspflicht einzuholen. Sollte das Gerichtsverfahren zu Gunsten des Vermieters ausgehen, ist dieser berechtigt, die für das Sachverständigen-Gutachten entstandenen Kosten dem Mieter gegenüber geltend zu machen (Siehe: LG Hamburg WuM 1983, 290). Anderenfalls muss der Vermieter diese Kosten selbst tragen.

Verwirkung des Minderungsrechts

Sollte der Mieter trotz Mängelanzeige über einen Zeitraum von 14 Monaten vorbehaltlos den vollen Mietzins gezahlt haben, hat er sein Mietminderungsrecht verwirkt (Siehe: LG Berlin GE 2003, 254).

Auch der Vermieter kann seinen Anspruch auf Zahlung der von dem Mieter einbehaltenen Miete dadurch verlieren, dass er das (angebliche) Minderungsrecht des Mieters über einen längeren Zeitraum ohne Widerspruch zu erheben hinnimmt (Siehe: BGH NJW 2006, 219).

Informieren Sie sich auf den folgenden Unterseiten, für die konkreten Gründe für eine Mietminderung:

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A
Mietminderung Aufzug

B
Mietminderung Badewanne

Mietminderung Balkon

Mietminderung Baulärm

Mietminderung Briefkasten

Mietminderung Baugerüst

D
Mietminderung Dach undicht

Mietminderung Dusche

E
Mietminderung Einrüstung

F
Mietminderung Fahrstuhl