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Mietminderung Baulärm

Alle wichtigen Tipps und Mietminderungsurteile zum Mietmangel "Mietminderung Baulärm" finden Sie hier zusammengefasst.

Die Urteile stellen immer Einzelfälle dar und sind nur eine Orientierungshilfe. Für eine fachkundige Rechtsberatung, zugeschnitten auf ihren konkreten Fall, erhalten Sie unter https://devpro24.com/Mietminderung_prufen.html

Die Möglichkeit der Mietminderung ist geregelt in § 536 BGB. Dort heißt es, dass der Mieter für die Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum verbrauchsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat.

Baulärm stellt in der Regel einen Mangel an der Mietsache dar. Nach der Rechtsprechung begründen insbesondere Lärm, Luftverschmutzung und Geruch einen Mangel, sofern sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind. Gelegentliche Beeinträchtigungen gehören zum allgemeinen Lebensrisiko. Sie sind immer zu tolerieren. Die Minderung der Miete tritt bei Vorliegen der Voraussetzungen ein, ohne dass der Mieter sich darauf berufen muss.

Baulärm durch andere Mieter

Renoviert ein Mieter seine Mietwohnung, gehört es allgemein zur vertragsgemäßen und üblichen Nutzung, soweit sich die Arbeiten im Rahmen halten und möglichst außerhalb der Ruhezeiten ausgeführt werden.

Baulärm aus der Nachbarschaft

Baulärm aus der Nachbarschaft berechtigt zur Mietminderung. Soweit bei Mietvertragsabschluss die Baustelle bereits bestand, muss der Mieter nur die für eine Neubaustelle übliche Belästigung akzeptieren. Übermäßiger Baulärm, der Fenster öffnen unzumutbar macht oder abends und am Wochenende erfolgt, berechtigt hingegen zur Mietminderung (LG Darmstadt WuM 1984, 245).

Wusste der Mieter bereits bei Vertragsabschluss von Baulärm, genügt nicht die vage Kenntnis einer Baustelle allein. Er muss auch wissen, in welchem konkreten Umfang in Bezug auf Dauer und Ausmaß er durch die Baustelle beeinträchtigt werden wird (LG Mannheim WuM 2000, 185).

Wird durch den Baulärm die Benutzung über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt , hat der Vermieter gegen den Verursacher selbst einen Ausgleichsanspruch (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378). Kürzt der Mieter berechtigtermaßen die Miete (im Fall 20 % wegen einer benachbarten Baustelle), kann der Vermieter seinen Schaden an den Verursacher delegieren. Allerdings kann der Mieter selbst dann mindern, wenn der Vermieter die Beeinträchtigungen entschädigungslos hinzunehmen hat (BayObLG NJR-RR 1987, 971).

Baulärm bei Abwesenheit

Der Mieter kann die Miete auch mindern wenn er tagsüber oder während der gesamten Bauzeit abwesend ist. Der Vermieter könne nicht einwenden, der Mieter habe die Mietsache ohnehin nicht genutzt (BGH NJW 1987, 432).

Baulärm bei Sanierung des Vermieters

Die bisherigen Beschlüsse sind obsolet. Ab 1.5.2013 ändert sich viel im Mietrecht. Mieter dürfen künftig in den ersten 3 Monaten einer energetischen Sanierung (z.B. Fassadendämmung, neue Fenster/Heizung) die Miete nicht mehr kürzen! Auch müssen sie Lärm, Schmutz, Verdunkelung und Gerüst vor dem Haus akzeptieren. Nur wenn die Sanierung länger dauert, ist eine Minderung möglich. Voraussetzung der Sanierung hierfür aber ist, dass sich die Energiekosten senken und die geringeren Heizkosten dann dem Mieter zugute kommen. Der Mieter hat kaum Möglichkeiten, sich gegen eine Sanierung zu wehren. Nur in Härtefällen ist das möglich, nämlich dann, wenn diese schwerer wiegen als Vermieterinteressen und Klimaschutz. Der Mieter zahlt praktisch die Sanierungskosten mit, denn 11 % darf der Vermieter auf die Jahresmiete aufschlagen.

Problematisch ist auch die Höhe der Mietminderung. Diese hängt letztlich vom Einzelfall ab. Deshalb ist auch die Rechtsprechung hierzu sehr unterschiedlich und umfangreich. Entscheidend ist hierbei das Ausmaß und die Dauer der Beeinträchtigung und ob der Vermieter etwas dagegen unternehmen kann. Dies birgt aber die Gefahr, dass man die Mietminderung zu hoch ansetzt. Dann kommt man mit der Differenz zwischen der eigentlich geschuldeten Miete, nämlich Miete einschließlich der Nebenkosten abzüglich der gerechtfertigten Mietminderung, und der gezahlten geminderten Miete in Verzug.

Da Vermieter Baulärm wohl nicht wird verhindern können, scheidet eine Aufhebung des Mietmangels aus.

Dann können Sie (1) die Miete mindern und (2) das Mietverhältnis kündigen. (3) Schadenersatz geltend machen:

(1) Mietminderung wegen Baulärm

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Einzelfall. Einen groben Überblick gibt diese Mietminderungstabelle.

In einer Entscheidung des LG Göttingen wurde z. B. eine Minderung um 20% als gerechtfertigt angesehen, ( Baulärm, Staub, Abgase usw. in unmittelbarer Nachbarschaft

20 %, LG Göttingen 5 S 60/85NJW 1986, S. 1112 = WM 1986, S. 114).

Großbaustelle in Innenstadtlage, teilweise auch nachts: 12 % (LG Frankfurt ZMR 2007, 699).

Neubau einer ICE-Bahnstrecke in Gebiet mit bestehender Lärmbelastung: 10 % (LG Kassel NJW-RR 1989, 1292); ICE-

Neubaustrecke Köln-Frankfurt mit Lärmvorbelastung: 15 % (LG Siegen WuM 1990, 17). 4. Elbtunnelröhre, EG-Wohnung

10 m vor Bauzaun: 35 % (LG Hamburg, WuM 2001, 444).

Baulärm von gegenüber liegendem Neubaueinkaufszentrum: 20 % (LG Hamburg NJW-RR 1999, 378).

Baulärm im Neubaugebiet nach 17:00 Uhr und an den Wochenenden: 25 % (AG Darmstadt WuM 1984, 245).

Baustelle 100 m gegenüber Arztpraxis: 10 % (OLG München 3U 3422/06).

Baulärm durch den Abriss zweier Häuser in der Nachbarschaft: 20 % (AG Berlin-Schöneberg NJWE 1997, 75).

(2) Kündigung wegen Baulärm

Auch eine Kündigung (Mietrecht) des Mietverhältnisses ist möglich. Aber auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Eine außerordentliche fristlose Kündigung (Mietrecht) wegen Belästigungen durch eine Großbaustelle in der Nachbarschaft hat z. B. das OLG Köln, NJW 1972,1814 und das LG Hamburg, WuM 1986, 313 angenommen.

(3) Schadenersatz wegen Baulärm

Wenn der Mangel erst nach Mietbeginn aufgetreten ist, kann man dem Vermieter dies nicht zum Vorwurf machen. Ein sog. Verschulden des Vermieters dürfte hier zu verneinen sein. Auch ist zu bedenken, dass Ihr Vermieter gar nicht die Möglichkeit haben wird, den Lärm abzustellen. Daher sind etwaige Schadenersatzansprüche kritisch zu sehen.

Achtung: Sie sind beweispflichtig, was das Vorhandensein des Mangels angeht. Ein solcher Beweis kann über ein Lärmprotokoll erbracht werden, in dem genau aufgeschlüsselt wird von wann bis wann welcher Lärm in welcher Intensität zu verzeichnen ist. Damit können Art, Dauer und Intensität des Lärms belegt werden. Nur wenn der Mieter dies belegen kann, genügt er seinen Beweispflichten.

Wir hoffen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage „Mietminderung Baulärm“ gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.