Mietminderung: Feuchter Keller

Ihre Rechte als Mieter 

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Ein feuchter Keller ist mehr als nur ein optisches Ärgernis. Dringt Feuchtigkeit in den Keller ein, kommt es zu Wassereintritt oder bildet sich Schimmel, können eingelagerten Gegenstände beschädigt werden und der Kellerraum oftmals nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr genutzt werden. Viele Mieter fragen sich deshalb, ob sie die Miete mindern dürfen und welche Ansprüche ihnen gegenüber dem Vermieter zustehen.

Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung bei einem feuchten Keller möglich ist, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend sind insbesondere das Ausmaß der Feuchtigkeit, die Nutzbarkeit des Kellerraums, mögliche Schäden an eingelagerten Gegenständen sowie die Dauer der Beeinträchtigung. Die nachfolgenden Urteile zeigen, welche Minderungsquoten Gerichte in vergleichbaren Fällen für angemessen gehalten haben. Gleichzeitig wird deutlich, dass die rechtliche Bewertung häufig von Details abhängt und bereits geringe Unterschiede im Sachverhalt zu einer deutlich abweichenden Einschätzung führen können.

Dr. Julia Amrein

Redakteurin für Rechtsthemen

Aktualisiert am 07.05.2026

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Mietminderung feuchter Keller

Ein feuchter Keller kann die Nutzung einer Mietwohnung erheblich beeinträchtigen und unter Umständen eine Mietminderung rechtfertigen. Viele Mieter stellen erst nach dem Einzug fest, dass Feuchtigkeit in den Keller eindringt, Gegenstände beschädigt werden oder sich sogar Schimmel bildet. Nicht selten stellt sich dann die Frage, ob die Miete gemindert werden darf und welche Rechte gegenüber dem Vermieter bestehen.

Ob und in welcher Höhe eine Mietminderung wegen eines feuchten Kellers möglich ist, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist insbesondere, ob der Keller Bestandteil des Mietvertrages ist, wie stark die Feuchtigkeit ausfällt und in welchem Umfang die Nutzung des Kellerraums eingeschränkt wird. Die nachfolgenden Ausführungen und Gerichtsentscheidungen zeigen, welche Minderungsquoten Gerichte in vergleichbaren Fällen für angemessen gehalten haben und welche Faktoren für die Höhe einer Mietminderung maßgeblich sein können.

Voraussetzungen der Mietminderung bei einem feuchten Keller

Als Mietminderung bezeichnet man die gesetzlich vorgesehene Herabsetzung der Miete, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist und deshalb nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann. Erhält der Mieter nicht die Leistung, die ihm nach dem Mietvertrag zusteht, muss er grundsätzlich auch nicht die volle Miete zahlen.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Intensität der Beeinträchtigung. Je stärker die Nutzung der Wohnung oder mitvermieteter Nebenräume eingeschränkt wird, desto höher kann die Minderungsquote ausfallen.

Das Recht auf Mietminderung kann bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden. § 536 Abs. 4 BGB bestimmt ausdrücklich, dass Vereinbarungen unwirksam sind, die das gesetzliche Minderungsrecht des Mieters ausschließen oder unzulässig beschränken.

Gerade bei Feuchtigkeitsschäden kommt es jedoch häufig zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Während Mieter oftmals von einer erheblichen Einschränkung ausgehen, vertreten Vermieter nicht selten die Auffassung, dass lediglich ein unerheblicher Mangel vorliegt. Ob tatsächlich eine Mietminderung gerechtfertigt ist, hängt daher immer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

Wann liegt bei einem feuchten Keller ein Mietmangel vor?

Voraussetzung einer Mietminderung ist zunächst das Vorliegen eines Mietmangels. Ein solcher liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem Zustand abweicht, der nach dem Mietvertrag geschuldet ist.

Bei einem feuchten Keller kommt es zunächst darauf an, ob der Kellerraum überhaupt Bestandteil des Mietvertrages ist. Nur wenn der Keller mitvermietet wurde, ist der Vermieter verpflichtet, diesen in einem vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung zu stellen.

Dringt Feuchtigkeit in den Keller ein, kommt es regelmäßig zu Wassereintritt oder können Gegenstände nicht mehr gefahrlos gelagert werden, spricht vieles für das Vorliegen eines Mietmangels. Gleiches gilt bei Schimmelbildung oder dauerhaft erhöhter Feuchtigkeit, die eine vertragsgemäße Nutzung des Kellerraums erheblich einschränkt.

Eine bloße optische Beeinträchtigung reicht hingegen nicht immer aus. Maßgeblich ist stets, ob die tatsächliche Nutzung des Kellerraums beeinträchtigt wird.

Die Mängelanzeige

Liegt ein feuchter Keller vor, sollte der Vermieter unverzüglich informiert werden. Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, auftretende Mängel anzuzeigen.

In der Praxis erfolgt die Kommunikation häufig über die Hausverwaltung. Rechtlich verantwortlich bleibt jedoch grundsätzlich der Vermieter. Aus diesem Grund empfiehlt es sich häufig, sowohl den Vermieter als auch die Hausverwaltung schriftlich über die Feuchtigkeit zu informieren.

Die Mitteilung sollte aus Beweisgründen möglichst schriftlich erfolgen. Empfehlenswert sind außerdem Fotos und Videos, welche das Ausmaß der Feuchtigkeit dokumentieren.

Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann dies dazu führen, dass Ansprüche auf Mietminderung oder Schadensersatz verloren gehen.

Fristsetzung und Mangelbeseitigung

Obwohl die Mietminderung grundsätzlich kraft Gesetzes eintritt, sollte der Vermieter zur Beseitigung der Feuchtigkeit aufgefordert werden. Hierbei empfiehlt sich die Setzung einer angemessenen Frist.

Verstreicht diese Frist erfolglos, können neben der Mietminderung weitere Rechte bestehen. Hierzu zählen insbesondere Schadensersatzansprüche oder unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch auf Ersatz der Kosten einer Selbstvornahme gemäß § 536a Abs. 2 BGB.

Ob die Voraussetzungen einer Selbstvornahme tatsächlich vorliegen, sollte jedoch stets im Einzelfall geprüft werden.

Wann ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

Nicht jeder Mangel berechtigt automatisch zur Mietminderung.

Eine Mietminderung kann insbesondere ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Abschluss des Mietvertrages kannte und dennoch vorbehaltlos den Vertrag abgeschlossen hat. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Feuchtigkeit selbst verursacht hat.

Darüber hinaus besteht kein Minderungsrecht bei bloß unerheblichen Beeinträchtigungen. Nicht jede geringe Feuchtigkeit im Keller rechtfertigt daher automatisch eine Mietminderung.

Wie hoch ist die Mietminderung bei einem feuchten Keller?

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der tatsächlichen Beeinträchtigung ab.

Eine feste Minderungsquote existiert nicht. Die Gerichte berücksichtigen insbesondere die Intensität der Feuchtigkeit, die Dauer der Beeinträchtigung sowie die Nutzbarkeit des Kellerraums.

Ist der Keller lediglich eingeschränkt nutzbar, kommen häufig Minderungsquoten im unteren einstelligen Bereich in Betracht. Kann der Keller dagegen praktisch nicht mehr genutzt werden oder drohen erhebliche Schäden an eingelagerten Gegenständen, können deutlich höhere Minderungsquoten gerechtfertigt sein.

Besonders problematisch sind Fälle, in denen jederzeit mit Wassereintritt gerechnet werden muss. In solchen Situationen kann eine vertragsgemäße Nutzung des Kellerraums häufig nicht mehr erwartet werden.

Schimmel im Keller

Nicht selten führt die Feuchtigkeit im Keller zu Schimmelbildung. Auch wenn Kellerräume typischerweise nicht als Wohnräume genutzt werden, kann Schimmel die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigen.

Entscheidend ist insbesondere, ob Gegenstände noch gefahrlos gelagert werden können und ob die Feuchtigkeit fortlaufend Schäden verursacht. Je stärker die Nutzung des Kellerraums beeinträchtigt wird, desto höher kann die Mietminderung ausfallen.

Wird die Mietminderung von der Warmmiete oder der Kaltmiete berechnet?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfolgt die Berechnung der Mietminderung grundsätzlich auf Grundlage der Bruttomiete.

Maßgeblich ist daher die gesamte Warmmiete einschließlich der vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschalen. Die Minderungsquote wird somit nicht lediglich auf die Kaltmiete angewendet.

Kann die Mietminderung rückwirkend geltend gemacht werden?

Die Mietminderung tritt grundsätzlich automatisch ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt.

Wurde trotz der Feuchtigkeit zunächst die volle Miete gezahlt, kann unter Umständen eine Rückforderung überzahlter Beträge möglich sein. Voraussetzung ist regelmäßig, dass der Vermieter über den Mangel informiert wurde und die gesetzlichen Voraussetzungen einer Mietminderung vorlagen.

Ob eine rückwirkende Geltendmachung im Einzelfall möglich ist, sollte sorgfältig geprüft werden.

Feuchter Keller Mietminderungstabelle

Die nachfolgenden Entscheidungen geben einen Überblick über die Rechtsprechung zum Thema Mietminderung bei feuchten oder nicht vertragsgemäß nutzbaren Kellerräumen. Da es sich stets um Einzelfallentscheidungen handelt, können die tatsächlichen Minderungsquoten im konkreten Fall abweichen.

Mietminderung Keller wegen eingeschränkter Nutzbarkeit

Ist der Keller aufgrund von Feuchtigkeit nur noch eingeschränkt nutzbar, wurde eine Mietminderung von 5 Prozent als angemessen angesehen (AG Hannover, Az. 548 C 10867/85).

Mietminderung Keller wegen fehlendem Keller

Steht ein vertraglich zugesicherter Kellerraum nicht zur Verfügung, kann eine Mietminderung von 5 Prozent gerechtfertigt sein (LG Berlin, Az. 64 S 21/98).

Mietminderung Keller wegen Entziehung der Nutzung

Wird dem Mieter die Nutzung des Kellers vollständig entzogen und liegt zusätzlich ein weiterer erheblicher Mangel vor, können deutlich höhere Minderungsquoten in Betracht kommen. Das Amtsgericht Darmstadt hielt in einem solchen Fall eine Mietminderung von 30 Prozent für angemessen (Az. 30 C 3374/81).

Mietminderung Keller wegen bloßer Abstellfläche

Entspricht ein als abschließbarer Keller vermieteter Raum tatsächlich lediglich einer einfachen Abstellfläche, kann eine Mietminderung von 10 Prozent gerechtfertigt sein (LG Hamburg, Az. 7 S 64/74).

Mietminderung Keller wegen fehlender Beleuchtung

Eine fehlende Kellerbeleuchtung begründet nicht zwangsläufig einen Minderungsanspruch. Nach der Rechtsprechung gilt dies jedenfalls dann, wenn ausreichend Tageslicht vorhanden ist (AG Pinneberg, Az. 45 C 521/78).

Mietminderung Keller wegen zeitweiser Unbenutzbarkeit

Kann der Kellerraum zeitweise nicht genutzt werden, wurde eine Mietminderung von 2 Prozent für angemessen gehalten (LG Berlin, GE 1996, 471).

Mietminderung Keller wegen fehlendem Kellerfenster

Ein fehlendes Kellerfenster stellt nach der Rechtsprechung regelmäßig keinen erheblichen Mietmangel dar. Eine Mietminderung wurde daher abgelehnt (LG Mannheim, WM 1977, 138).

FAQ zum feuchten Keller und zur Mietminderung

Darf ich die Miete mindern, wenn nur der Keller betroffen ist?

Ja. Auch wenn die eigentlichen Wohnräume nicht betroffen sind, kann ein Minderungsrecht bestehen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Keller Bestandteil des Mietvertrages ist und seine Nutzung durch die Feuchtigkeit erheblich eingeschränkt wird. Die Höhe der Mietminderung fällt jedoch regelmäßig geringer aus als bei Mängeln in Wohnräumen.

Muss der Keller ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sein?

Nicht zwingend. Häufig ergibt sich die Mitvermietung bereits aus den Umständen oder aus der tatsächlichen Nutzung. Bestehen Zweifel, sollte der Mietvertrag sorgfältig geprüft werden. Je klarer sich die Mitvermietung des Kellers nachweisen lässt, desto einfacher lässt sich ein Minderungsrecht begründen.

Wer haftet für beschädigte Gegenstände im Keller?

Werden Möbel, Kleidung oder andere eingelagerten Gegenstände durch Feuchtigkeit oder Wassereintritt beschädigt, kommen unter Umständen Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter in Betracht. Ob solche Ansprüche bestehen, hängt jedoch von den Umständen des Einzelfalls ab. Daneben kann auch eine Hausratversicherung eintrittspflichtig sein.

Muss ich die Feuchtigkeit beweisen?

Grundsätzlich muss der Mieter darlegen können, dass ein Mietmangel vorliegt. Aus diesem Grund sollten Feuchtigkeitsschäden möglichst frühzeitig dokumentiert werden. Fotos, Videos und Zeugen können im Streitfall wichtige Beweismittel sein.

Kann Schimmel im Keller die Mietminderung erhöhen?

Ja. Schimmel kann die Gebrauchstauglichkeit des Kellerraums zusätzlich einschränken und damit die Höhe der Mietminderung beeinflussen. Maßgeblich sind insbesondere der Umfang des Schimmelbefalls und die Auswirkungen auf die Nutzung des Kellerraums.

Kann der Vermieter die Mietminderung einfach ablehnen?

Der Vermieter kann die Auffassung vertreten, dass kein erheblicher Mangel vorliegt oder die angesetzte Minderungsquote zu hoch ist. Ob die Mietminderung tatsächlich berechtigt ist, richtet sich jedoch nach den gesetzlichen Voraussetzungen und im Streitfall nach der Bewertung durch ein Gericht.

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