Mieter zahlt nicht
Zahlt der Mieter keine Miete mehr, wird es für viele Vermieter finanziell sehr eng. Wie verhält man Sie sich, wenn der Mieter nicht mehr zahlt? Welche Möglichkeiten hat man als Vermieter? Die besten Tipps finden sie hier zusammengefasst.
Mieter zahlt nicht: Ursachen und Vorgehensweise
Die verschiedenen Gründe erfordern jeweils eine eigenständige Vorgehensweise.
Hat der Mieter erhebliche finanzielle Probleme und ist abzusehen, dass dies auch so bleiben wird, dann muss das Interesse des Vermieters dahin gehen, die Wohnung so schnell wie möglich einem neuen, Mieter überlassen zu können. Der richtige Weg hierzu ist die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung, der eine Räumungsklage folgt, falls der Mieter nicht auszieht.
Der Mieter hat einen temporären finanziellen Engpass: Ist eine Neuvermietung ohne weiteres möglich, dann sollte man überlegen, ob man den Mieter halten möchte. Wäre die Wohnung ohnehin leerstehend falls der Mieter rausgeschmissen wird, dann bringt es wenig, die Wohnung räumen zu lassen. Da ist es meist günstiger eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Vermieter und Mieter können auch eine spätere Nachzahlung (inkl. Zinsen) vereinbaren. Sind keine Einwände zu erwarten und hat man kein Interesse an einer einvernehmlichen Lösung, dann kann ein Mahnbescheid ein günstiger Weg sein, einen vollstreckbaren Titel über die Miete zu bekommen.
Mieter zahlt nicht wegen Mietminderung
Wenn der Mieter berechtigterweise die Miete gemindert hat, scheidet eine Kündigung wegen offener Forderungen aus. Der Vermieter darf auch nicht kündigen, wenn den Mieter keine Schuld am Zahlungsrückstand trifft. Wenn zum Beispiel die Bank die Zahlung falsch bucht oder die Agentur für Arbeit unpünktlich zahlt, ist die Kündigung nicht wirksam beziehungsweise ausgeschlossen. Sie möchten eine Vertiefung zu den Gründen einer Mietminderung?
Mieter zahlt nicht: Kündigung und Formalien
Vermieter haben ein Interesse daran, zahlungsunwillige Mieter schnell aus der Wohnung zu bekommen. Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter zweimal hintereinander seine Miete (oder erhebliche Teile davon) schuldig bleibt oder insgesamt über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit insgesamt mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist. Nebenkostenvorauszahlungen zählen mit.
Bei einer fristlosen Kündigung muss der Vermieter einige Formalien beachten: Im Kündigungsschreiben muss der Kündigungsgrund konkretisiert werden, die Kündigung muss schriftlich erfolgen und sie muss allen Mietern gegenüber ausgesprochen werden. Neben der fristlosen Kündigung sollte hilfsweise eine auch fristgerechte Kündigung ausgesprochen werden. An einer ordentlichen Kündigung (also mit Kündigungsfrist) sind nämlich geringere Anforderungen zu stellen.
Wichtig: Nur die im Kündigungsschreiben genannten Gründe werden berücksichtigt. Ein Nachschieben von Kündigungsgründen ist nur ausnahmsweise möglich, dann, wenn sie nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind.
Meist zieht der Mieter trotz Kündigung nicht aus. Deshalb wird angeraten bereits im Kündigungsschreiben dem weiteren Gebrauch der Wohnung zu widersprechen.
Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen. Ansonsten verlängert sich das Widerspruchsrecht des Mieters demnach bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits. Sofern der Mieter die fristlose Kündigung akzeptiert, muss der Vermieter dennoch eine angemessene Frist von mindestens zwei Wochen zur Räumung der Wohnung einräumen. Verlässt der Mieter die Wohnung nicht, muss der Vermieter beim Amtsgericht eine Räumungsklage einreichen.
Der Mieter kann die Räumung immer noch durch bloße Zahlung abwenden.
Zahlt der Mieter nach Eingang der fristlosen Kündigung oder der Räumungsklage doch noch die Mietrückstände, so gilt Gnade vor Recht: die fristlose Kündigung wird dann leider unwirksam. Dies kann der Mieter jedoch nicht beliebig oft wiederholen. Bleibt er innerhalb der nächsten zwei Jahre erneut seine Miete schuldig, so dass wieder eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird, so kann er von Möglichkeit der nachträglichen Mietrückstandszahlung zur Rettung seiner Wohnung keinen Gebrauch mehr machen.
Neues Mietrecht: Ab Mai 2013 kann auch aufgrund einer einstweiligen Verfügung die Räumung angeordnet werden. Voraussetzung ist eine Räumungsklage des Vermieters, z. B. wegen Zahlungsverzugs. Dann kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheiten für künftige Mietzahlungen (während des Gerichtsverfahrens) erbringen muss. Zahlt der Mieter nicht, droht ihm der Rausschmiss per einstweiliger Verfügung im Schnellverfahren.
Mieter zahlt nicht pünktlich
Gem. § 556b BGB ist der Mietzins spätestens bis zum 3. Werktag zu entrichten. Diese Zahlungsverpflichtung stellt jedoch eine sog. Schickschuld dar, so dass es nicht maßgeblich ist, ob das Geld am 3. Werktag beim Vermieter ankommt, sondern nur, ob der Mieter die Zahlungshandlung bis zum 3. Werktag vornimmt. Von einem Verzug des Mieters ist daher erst nach dem Ablauf von 3 weiteren Werktagen auszugehen (Palandt, § 556b Rn. 4). Etwas anderes kämme allenfalls dann in Betracht, wenn der Mietvertrag eine Rechtzeitigkeitsklausel enthalten würde.
Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, so stellt dies einen schweren Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten des Mieters dar. In schweren Fällen kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter ständig unpünktlich zahlt, die Rückstände jedoch nie die Grenze von zwei Monatsmieten erreichen. Zudem kann der Vermieter in solchen Fällen auch ordentlich - mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten - kündigen. Denn durch die ständigen Zahlungsverzögerungen verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich. Ein Recht zur fristlosen Kündigung bei verspäteten Mietzahlungen besteht nur dann, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Letztlich ist es eine Wertungsfrage, wann die Unzumutbarkeit erreicht ist. Dies wird von den Gerichten nicht einheitlich beurteilt.
Voraussetzung für eine solche Kündigung ist eine vorherige Abmahnung, insbesondere dann, wenn der Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Mieters über eine längere Zeit geduldet hat.
Hierzu der BGH: Eine unpünktliche Zahlung rechtfertigt die fristlose Kündigung, entschieden die Karlsruher Richter. Allerdings gilt das nur dann, wenn der Vermieter den Säumigen abgemahnt hat (BGH, Az. VIII ZR 364/04). Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setzt voraus, dass die Miete nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens dreimal verspätet gezahlt werde. Zahlt der Mieter permanent zu spät, muss er das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherstellen. Der Samstag ist aus Sicht der Karlsruher Richter kein Werktag und darf daher bei der Berechnung der Zahlungsfrist – spätestens zum dritten Werktag des Monats – nicht berücksichtigt werden (BGH, VIII ZR 129/09).
Soll der Schriftverkehr mit dem Mieter selbst geführt werden oder das Ganze besser einem Anwalt übergeben?
Den Schriftverkehr können Sie allein vornehmen. Sollten Sie unsicher sein und die Wirkkraft eines Rechtsanwaltes bevorzugen empfehlen wir den Dienst Anwalt-beauftragen-24 (Anwaltsschreiben bereits ab 65 Euro).
Mieter zahlt nicht: Schloss auswechseln?
Dem Mieter wurde gekündigt. Der Mieter hätte längst die Wohnung räumen müssen -tut es aber nicht. Wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht, kann nicht einfach das Schloss ausgewechselt werden.
Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch die Vermieterin stellten eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe gemäß § 229 BGB dar, jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat. Wenn ein Vermieter stattdessen im Wege einer sog. „kalten“ Räumung eine verbotene Selbsthilfe ausübt, haftet er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig für die Folgen einer solchen Räumung zu zahlen.
Der einzige Weg, den bereits gekündigten Mieter loszuwerden, ist die erfolgreiche Räumungsklage. Mit einem Räumungsurteil kann dann der Gerichtsvollzieher losgeschickt werden, die Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung zu räumen. Das Verfahren kann einige Monate dauern, außerdem muss der Vermieter die Kosten vorstrecken – sollte beim Mieter nichts zu holen sein, bleibt er darauf sitzen. Hinzu kommen die Kosten für den Gerichtsvollzieher und die Räumung selbst.
Mieter zahlt nicht: Heizung abstellen?
Dies gilt auch für die Heizung. Um den Auszug zu erzwingen, darf der Vermieter nicht einfach die Wärmeversorgung abstellen. Bei einem gewerblichen Mieter (Gaststätte) hat der Bundesgerichtshof anders entschieden: Wenn der Mieter weder Miete noch Nebenkosten zahlt, sei die weitere Versorgung des gekündigten Mieters dem Vermieter unzumutbar, so die obersten Zivilrichter (Az.: XII ZR 137/07). Dem Vermieter drohe ansonsten ein stetig wachsender Schaden. Eine Ausstrahlungskraft auf private Haushalte dürfte bei diesem Urteil nicht gegeben sein.
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