Hilfe

Auftrag

★★★★★ 

 Klare Entscheidung ab 99€ 

Jetzt rechtlich absichern 

✓ Prüfung von Anwälten

✓ Vertragsprüfung in 24h 

✓ inkl. Erstattungsgarantie

*

Fragen stellen

Kaufvertrag prüfen lassen

Fragen stellen

Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen – bereits für 99 € inkl. MwSt. Immobilienkaufverträge haben regelmäßig langfristige rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen. Lassen Sie Ihren Vertragsentwurf deshalb vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen und vermeiden Sie kostspielige rechtliche und finanzielle Risiken.

Mit Expertenrat entspannt in die eigenen vier Wände ➤ Einfach✓ Transparent✓ Sicher✓

Die Kaufvertragsprüfung erfolgt in 24h und hat folgenden Leistungsumfang:

✓ Jede Klausel wird rechtlich geprüft, bewertet und kommentiert

✓ Klare Einordnung von Risiko und Handlungsbedarf

✓ Vorschläge für durchsetzbare Ergänzungen und Änderungen

✓ Konkrete Handlungsempfehlung zur Vertragsunterzeichnung

✓ Keine pauschale oder automatisierte Analyse

✓ Direkte Email-Kommunikation ohne Termin in der Kanzlei

✓ Kostenlose Rückfragen bei eventuellen Unklarheiten

✓ Volle Sicherheit durch Geld-Zurück-Garantie

Der Kauf Ihrer Traumwohnung ist eine weitreichende Entscheidung mit langfristigen rechtlichen und finanziellen Folgen. Der notarielle Vertragsentwurf enthält häufig komplexe Regelungen zu Haftung, Kaufpreisfälligkeit, Übergabe und möglichen Belastungen der Eigentümergemeinschaft. Da nach der Beurkundung grundsätzlich kein Widerrufsrecht besteht, sollten nachteilige Klauseln und fehlende Absicherungen bereits vorher erkannt werden. Eine anwaltliche Prüfung schafft Klarheit und hilft, kostspielige Risiken noch vor der Unterzeichnung zu vermeiden.

Kaufvertrag für Ihre Wohnung prüfen lassen: So einfach geht’s

Leistungspaket wählen 

Wohnungskaufvertrag hochladen und Bearbeitungszeit wählen (12 oder 24h)

Juristische Prüfung

Anwälte prüfen den Kaufvertrag systematisch

auf Risiken, Haftung und Kostenfallen

Rechtssicheres Ergebnis

Umfangreiche anwaltliche Stellungnahme mit konkreten Änderungsvorschlägen

Sofort-Recht vom Anwalt

Jetzt Kaufvertrag prüfen lassen  ➜

★★★★★ 4,8

Bewertet auf Trustami

Unser bundesweites Netzwerk aus

erfahrenen Partneranwälten

Ratgeber: Kaufvertrag für Ihre Wohnung – worauf müssen Sie als Käufer achten?

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Wenn Sie den Kaufvertrag Ihrer Wohnung prüfen lassen, kommt es nicht nur auf einzelne Klauseln an. Entscheidend ist vielmehr, ob der notarielle Vertrag die konkrete Wohnung, sämtliche mitverkauften Räume und Nutzungsrechte sowie die besonderen Risiken der Eigentümergemeinschaft vollständig berücksichtigt.

Notarielle Vertragsentwürfe regeln in erster Linie die rechtliche Abwicklung des Wohnungskaufs. Sie enthalten jedoch nicht automatisch alle Absicherungen, die für Sie sinnvoll sind. Insbesondere ein weitreichender Haftungsausschluss, unverbindliche Angaben zur Wohnfläche oder unklare Vereinbarungen über Sonderumlagen und Übergabe können erhebliche Folgen haben. Durch eine anwaltliche Prüfung lassen sich solche Risiken rechtzeitig erkennen und konkrete Änderungen noch vor der Beurkundung in die Vertragsverhandlungen einbringen.

Dr. Julia Amrein

Redakteurin für Rechtsthemen

Aktualisiert am 02.12.2025

Welche Pflichtangaben sollten im Kaufvertrag einer Wohnung geprüft werden?

Der notarielle Vertrag muss den Kaufgegenstand so genau bezeichnen, dass zweifelsfrei feststeht, welche Wohnung, welche Miteigentumsanteile und welche zusätzlichen Rechte übertragen werden. Fehler oder Widersprüche können die Eigentumsumschreibung verzögern und später die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren. Die formalen Angaben sollten deshalb nicht nur auf Vollständigkeit, sondern auch auf Übereinstimmung mit Grundbuch, Teilungserklärung und tatsächlicher Nutzung kontrolliert werden.

Angaben zu den Vertragspartnern

● Angaben zu den Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer) 

● Vorname & Name

● Geburtsdatum

● Anschrift

● Steuer-Identifikationsnummer

Angaben zum Kaufobjekt

● Anschrift

● Lage

● Grundbuchbezirk

● Grundbuchblatt-Nummer

● Wohnungsnummer

● Wesentliche Bestandteile 

● Zubehör 

Eine Einbauküche, Markise, Sauna oder sonstige Einrichtung sollte ausdrücklich als mitverkauft bezeichnet werden. Sinnvoll kann auch eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die Wohnung und die beweglichen Gegenstände sein. Der angesetzte Wert muss allerdings realistisch bleiben.

Mündliche Zusagen des Verkäufers gehören in die notarielle Urkunde, wenn sie für die Kaufentscheidung wesentlich sind. Das betrifft insbesondere Aussagen zur Wohnfläche, zur alleinigen Gartennutzung, zur Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung, zum Zustand der Wohnung oder zur Durchführung noch ausstehender Arbeiten.

Informationen aus dem Grundbuchstand

● Eigentumsverhältnisse (Eigentümer/Eigentumsübergangs

● Grundbuchlasten (z. B. Dauerwohn- und Nutzungsrecht)

● Grundschulden (als Sicherheit für das Darlehen eintragen lassen)

● Pfandrechte Dritter (bei bestehenden Hypotheken)

● Dienstbarkeiten (z. B. Versorgungsleitungen der Stadt)

Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Im Regelfall beginnt die Zahlungspflicht, wenn:

● alle notwendigen Genehmigungen vorliegen;

● die Eigentumsvormerkung einen nochmaligen Verkauf sperrt;

● das Grundstück lastenfrei gestellt und die Löschung der Grundschuld(en) bewilligt ist;

● Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet;

Tipp: Bei schwierigen Konstellationen kann der Käufer das Zahlungsmanagement auf den Notar übertragen (Notar-Anderkonto). Dann muss der Notar die Zahlungswege beachten und gibt die Gelder erst Zug um Zug frei. Das erhöht zwar die Kosten aber Sie haben die Sicherheit, dass der Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt vollständig gezahlt wird. 

Wer zahlt die Kosten für die Kaufvertragsabwicklung?

Grundsätzlich zahlt der Käufer die mit dem Vertrag verbundenen Kosten:

● Gebühren für Notar und Grundbuchamt 

● Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen

Flächenabweichungen

● Wohnfläche bei verkauften Bestandsimmobilien oftmals nur geschätzt.

● Risiko: Die erworbene Immobilie könnte erheblich kleiner sein.

Tipp: Ihr Anwalt kann mit einer Optimierung solchen Flächenabweichungen vorbeugen z. B. mit einer Reduzierung des Kaufpreises um einen bestimmten Betrag pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche, wenn Flächenabweichungen um mehr als 10 Prozent vorliegen. Dies ist das anerkannte Maß der Toleranz für Flächenabweichungen. Liegt die Flächenabweichung darunter, gilt die Gebrauchstauglichkeit nur in unerheblicher Weise beeinträchtigt.

Warum Sie den Kaufvertrag Ihre Wohnung prüfen lassen sollten

Ein notarieller Standardvertrag ist nicht automatisch ein für den Käufer optimaler Vertrag. Musterformulierungen sollen zunächst gewährleisten, dass Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung rechtlich funktionieren. Die individuellen wirtschaftlichen Interessen des Käufers werden dadurch nicht zwangsläufig bestmöglich geschützt.

Bei einer gebrauchten Wohnung verfügt der Verkäufer regelmäßig über einen erheblichen Informationsvorsprung. Er kennt nicht nur den Zustand der Räume, sondern häufig auch frühere Wasserschäden, wiederkehrende Feuchtigkeitsprobleme, Auseinandersetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft und länger diskutierte Sanierungsmaßnahmen. Der Käufer kennt demgegenüber meist nur die Besichtigung, das Exposé und die ihm überlassenen Unterlagen.

Dieser Wissensunterschied wird durch einen standardisierten Vertragsentwurf nicht automatisch ausgeglichen. Der Vertrag kann einen weitreichenden Haftungsausschluss enthalten, ohne bekannte Schäden präzise zu dokumentieren. Ebenso können Regelungen darüber fehlen, wer eine bereits vorbereitete Sonderumlage, eine spätere Hausgeldnachforderung oder Kosten aus einem älteren WEG-Beschluss trägt.

Zahlreiche Risiken werden zudem erst durch das Zusammenspiel verschiedener Bestimmungen sichtbar. Eine für sich genommen übliche Fälligkeitsregelung kann problematisch werden, wenn die Wohnung noch nicht geräumt ist. Eine allgemeine Kostenregelung kann unerwartete Folgen haben, wenn eine größere Sanierung bereits beschlossen wurde. Eine Löschungsvollmacht für die Auflassungsvormerkung kann die Käuferposition schwächen, wenn ihre Voraussetzungen zu weit gefasst sind.

Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen verfolgt deshalb ein anderes Ziel als die bloße Feststellung, ob der Vertragsentwurf wirksam oder marktüblich ist. Die anwaltliche Prüfung bewertet die praktische und wirtschaftliche Wirkung der Klauseln, erkennt fehlende Regelungen und zeigt, welche Änderungen vor der Beurkundung zugunsten des Käufers verlangt werden sollten.

Vertragliche Gestaltungsspielräume bleiben ohne Berücksichtigung des konkreten Kaufobjekts und der individuellen Risiken des Käufers häufig ungenutzt →

Haftung bei Mängelansprüchen

Bei einer gebrauchten Wohnung wird die Sachmängelhaftung des Verkäufers regelmäßig weitgehend ausgeschlossen. Der Käufer übernimmt das Objekt dann grundsätzlich in seinem gegenwärtigen Zustand. Zeigen sich nach der Übergabe Feuchtigkeit, Schimmel, undichte Leitungen oder andere Schäden, bestehen nicht automatisch Ansprüche gegen den Verkäufer.

Ein Haftungsausschluss greift insbesondere dann nicht, wenn der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen hat. In der Praxis liegt die Schwierigkeit jedoch häufig beim Käufer: Er muss darlegen und beweisen, dass der Mangel bereits bei Vertragsschluss bestand, dem Verkäufer bekannt war und bewusst nicht offengelegt wurde.

Bekannte Mängel sollten deshalb konkret beschrieben werden. Allgemeine Formulierungen wie „Der Zustand ist dem Käufer bekannt“ oder „gekauft wie besichtigt“ dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass erhebliche Schäden eindeutig benannt werden müssen.

Bei einer Wohnung ist außerdem zwischen Schäden am Sondereigentum und Problemen am Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Feuchtigkeit innerhalb der Wohnung kann ihre Ursache beispielsweise in der Fassade, dem Dach oder gemeinschaftlichen Leitungen haben. Die Beseitigung hängt dann möglicherweise von einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft ab.

Hier liegt erhebliches Optimierungspotenzial. Der Vertrag kann konkrete Beschaffenheitsvereinbarungen, Wissenserklärungen des Verkäufers, Dokumentationspflichten oder besondere Rechte für bestimmte Mängel enthalten. Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen schafft damit eine bessere Grundlage, bevor ein weitreichender Haftungsausschluss verbindlich wird.

Wer bestimmt den Notar beim Wohnungskauf?

Käufer und Verkäufer können den Notar grundsätzlich gemeinsam auswählen. In der Praxis schlägt häufig der Käufer den Notar vor, weil er regelmäßig den überwiegenden Teil der Beurkundungs- und Grundbuchkosten trägt. Ein Anspruch darauf besteht jedoch nicht allein aufgrund der Kostentragung.

Unabhängig davon, wer den Notar auswählt, bleibt dieser neutral. Er muss beide Parteien über die rechtliche Bedeutung des Vertrags belehren und eine rechtssichere Abwicklung gewährleisten. Er vertritt aber nicht einseitig die Interessen des Käufers. Der Notar prüft insbesondere nicht die Angemessenheit des Kaufpreises, den baulichen Zustand der Wohnung oder die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft. Er wertet auch nicht automatisch Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung und Jahresabrechnungen aus.

Rücktritt vom Wohnungskauf

Nach der notariellen Beurkundung besteht grundsätzlich kein allgemeines Widerrufsrecht. Auch eine Ablehnung der Finanzierung berechtigt den Käufer regelmäßig nicht dazu, sich vom Vertrag zu lösen. Ohne eine besondere Regelung bleibt er zur Kaufpreiszahlung verpflichtet.

Eine Rückabwicklung kommt nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen oder aufgrund eines ausdrücklich vereinbarten Rücktrittsrechts in Betracht. Gesetzliche Ansprüche können beispielsweise bei einer arglistigen Täuschung über einen wesentlichen Mangel bestehen. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass sich ein Verkäufer bei arglistigem Verschweigen nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die tatsächlichen Voraussetzungen muss der Käufer jedoch beweisen.

Soweit der Erwerb von einer noch offenen Finanzierung, einer bestimmten Nutzungsmöglichkeit oder anderen Voraussetzungen abhängt, sollte ein vertragliches Rücktrittsrecht vor der Beurkundung geprüft werden. Bei einer Wohnung kann dies auch relevant sein, wenn eine notwendige Zustimmung fehlt, erhebliche WEG-Unterlagen nicht vorgelegt wurden oder eine zugesagte Räumung nicht rechtzeitig erfolgt.

Ein maßgeschneidertes Rücktrittsrecht kann die Rechtsposition erheblich verbessern. Statt zunächst in einem langwierigen Verfahren die gesetzlichen Voraussetzungen nachweisen zu müssen, kann sich der Käufer bei Eintritt des vertraglich festgelegten Ereignisses unmittelbar auf die vereinbarte Regelung berufen.

Zusätzliche Rücktrittsrechte können die Rückabwicklung eines gescheiterten Immobilienkaufs erheblich erleichtern →

Was beim Kauf einer Eigentumswohnung – und dem Beitritt in eine WEG – zu beachten ist

Mit dem Kauf erwerben Sie nicht nur die Wohnung, sondern werden Mitglied einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sind künftig an wirksame Beschlüsse gebunden und tragen anteilig die Kosten des Gemeinschaftseigentums.

Vor der Beurkundung sollten deshalb mindestens die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Beschlusssammlung, die letzten Versammlungsprotokolle, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und der Vermögensbericht eingesehen werden. Besondere Bedeutung hat die Zuordnung von Sonderumlagen. Der Vertrag sollte ausdrücklich regeln, wer bereits beschlossene oder konkret vorbereitete Maßnahmen wirtschaftlich trägt. Wird lediglich auf den Zeitpunkt der Fälligkeit abgestellt, kann der Käufer für eine Sanierung zahlen müssen, die bereits vor dem Verkauf beschlossen wurde.

Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen bedeutet deshalb auch, die im Vertrag vorgesehene Kostenabgrenzung mit der tatsächlichen Situation der Eigentümergemeinschaft abzugleichen.

Hohe Sonderumlagen und bekannte Sanierungsrisiken können bereits vor dem Kauf anwaltlich eingeschränkt werden →

Vorvertrag Wohnungskauf: Absicherung für den Kauf

Ein Vorvertrag, der Käufer und Verkäufer zum späteren Abschluss eines Wohnungskaufvertrags verpflichtet, muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Eine lediglich privatschriftliche Vereinbarung erzeugt die gewünschte Abschlussverpflichtung regelmäßig nicht.

Davon zu unterscheiden sind Reservierungsvereinbarungen mit Maklern. Auch diese sind rechtlich nicht bedenkenlos. Wird eine hohe Reservierungsgebühr verlangt oder entsteht faktisch erheblicher Druck zum späteren Kauf, kann die Vereinbarung unwirksam sein.

Vor einer Reservierungszahlung sollte deshalb geklärt werden, welche konkrete Leistung der Makler erbringt, wie lange die Reservierung gilt und unter welchen Voraussetzungen die Gebühr zurückgezahlt wird.

Eingetragene Grundschulden

Der Grundbuchstand muss vollständig im Vertrag berücksichtigt werden. Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden nicht allein dadurch bedeutungslos, dass das dazugehörige Darlehen bereits zurückgezahlt wurde. Für ihre Entfernung ist eine Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers erforderlich.

Soll die Wohnung lastenfrei erworben werden, muss der Notar die Löschungsunterlagen beschaffen und die Kaufpreiszahlung entsprechend koordinieren. Häufig wird ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die finanzierende Bank des Verkäufers gezahlt.

Der Käufer sollte keine Belastungen übernehmen, die nicht ausdrücklich vereinbart und wirtschaftlich berücksichtigt wurden. Dies gilt ebenso für Wohnrechte, Nießbrauchsrechte oder sonstige Rechte Dritter.

Die Übernahme versteckter Belastungen lässt sich durch eine Kauvertragsoptimierung wirksam ausschließen →

 

Eigentümerverhältnisse bei mehreren Käufern

Erwerben mehrere Personen die Wohnung gemeinsam, müssen ihre jeweiligen Eigentumsanteile im Vertrag angegeben werden. Die häufig verwendete hälftige Aufteilung ist nicht in jedem Fall sachgerecht.

Finanziert ein Käufer einen deutlich höheren Anteil, kann eine abweichende Eigentumsquote sinnvoll sein. Zusätzlich können Vereinbarungen darüber erforderlich werden, wer Darlehensraten, Hausgeld, Sonderumlagen und Renovierungskosten trägt.

Besonders bei unverheirateten Paaren sollte geregelt werden, was bei Trennung, Tod oder einem gewünschten Verkauf geschieht. Der notarielle Kaufvertrag allein beantwortet diese Fragen häufig nicht vollständig.

Immobilienerwerb als Ausländer

Bei ausländischen Käufern können zusätzliche rechtliche Fragen entstehen. Zu berücksichtigen sind insbesondere Identitätsnachweise, Vollmachten, Übersetzungen und gegebenenfalls das anwendbare Ehe- und Güterrecht.

Kaufen verheiratete Personen gemeinsam, kann ausländisches Güterrecht Einfluss darauf haben, wem das erworbene Vermögen zugeordnet wird und welche Zustimmungserfordernisse bestehen. Die persönlichen Verhältnisse sollten dem Notar deshalb frühzeitig vollständig mitgeteilt werden.

Weiterverkauf bei bestehender Auflassungsvormerkung

Ist der Verkäufer noch nicht als Eigentümer eingetragen, sondern selbst lediglich durch eine Auflassungsvormerkung gesichert, ist ein Weiterverkauf grundsätzlich möglich. Die Abwicklung ist jedoch anspruchsvoller, weil mehrere Erwerbsvorgänge und Zahlungswege miteinander koordiniert werden müssen.

Der ursprüngliche Kaufvertrag, der Nachweis der bisherigen Kaufpreiszahlung und die Zustimmung der beteiligten Stellen können erforderlich sein. Eine solche Kettenveräußerung sollte dem Notar frühzeitig offengelegt werden.

Für den neuen Käufer muss gewährleistet sein, dass er nach Zahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer wird und die vorangehende Vormerkung ordnungsgemäß gelöscht oder übertragen werden kann.

Hinreichende Bestimmung der Immobilie

Der Kaufgegenstand muss so genau beschrieben sein, dass keine Zweifel über den Umfang des Erwerbs entstehen. Bei einer Wohnung reicht die Bezeichnung der Räume nicht aus. Entscheidend sind auch der Miteigentumsanteil, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Aufteilungsplan und die zugeordneten Sondernutzungsrechte.

Der tatsächliche Zustand sollte mit diesen Unterlagen übereinstimmen. Wurden Räume zusammengelegt, Wände versetzt, Balkone verglast oder Gemeinschaftsflächen in die Wohnung einbezogen, ist zu klären, ob die Änderungen genehmigt und rechtlich nachvollzogen wurden.

Auch wesentliche Eigenschaften wie die Funktionsfähigkeit der Heizung, der Leitungen oder fest eingebauter Einrichtungen können vertraglich abgesichert werden. Pauschale Zustandsangaben reichen dafür häufig nicht 

aus.

Wirtschaftlicher Eigentumsübergang beim Wohnungserwerb

Der Käufer wird erst durch die Eintragung im Grundbuch rechtlicher Eigentümer. Besitz, Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflichten gehen jedoch regelmäßig bereits mit vollständiger Kaufpreiszahlung oder zu einem besonders vereinbarten Termin über.

Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer üblicherweise das Hausgeld, verbrauchsabhängige Kosten und das Risiko einer Verschlechterung. Bei einer vermieteten Wohnung stehen ihm zugleich die Mieteinnahmen zu.

Der Übergangstermin muss deshalb eindeutig geregelt und mit der tatsächlichen Schlüsselübergabe abgestimmt werden. Problematisch ist eine Klausel, nach der der Käufer bereits sämtliche Lasten trägt, obwohl die Wohnung noch vom Verkäufer genutzt oder nicht vollständig geräumt wird.

Auch die Abgrenzung von Hausgeld, Abrechnungsspitzen, Grundsteuer und Mieteinnahmen muss zum vereinbarten Übergang passen. Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen verhindert, dass wirtschaftliche Verpflichtungen vorzeitig auf den Käufer verlagert werden.

Eine anwaltliche Vertragsoptimierung kann verhindern, dass Sie bereits für die Immobilie haften, obwohl Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind →

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie wird vor der Kaufpreiszahlung im Grundbuch eingetragen und schützt insbesondere vor einer weiteren Veräußerung oder nachträglichen Belastung durch den Verkäufer.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Klauseln, mit denen der Notar zur Löschung der Vormerkung bevollmächtigt wird, falls der Verkäufer wegen einer behaupteten Pflichtverletzung vom Vertrag zurücktritt. Die Voraussetzungen dürfen nicht so weit gefasst sein, dass die wichtigste Sicherheit des Käufers bereits bei einem ungeklärten Streit verloren geht.

Die Vormerkung wird nicht einfach unmittelbar nach der Kaufpreiszahlung ersatzlos gelöscht. Ihre Löschung erfolgt regelmäßig im Zusammenhang mit der Eintragung des Käufers als neuem Eigentümer.

Nebenabreden

Für den Erwerb einer Wohnung gilt der Grundsatz der notariellen Beurkundung. Wesentliche Vereinbarungen müssen in der notariellen Urkunde oder ihren Anlagen enthalten sein. Mündliche Aussagen und informelle Absprachen bieten keine vergleichbare Sicherheit. Problematisch sind auch Vereinbarungen über einen zusätzlichen, nicht beurkundeten Kaufpreis. Sie können zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags und zu steuerlichen Konsequenzen führen.

Die notarielle Urkunde begründet eine starke Vermutung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Vereinbarungen. Wer sich später auf eine abweichende mündliche Zusage beruft, trägt erhebliche Darlegungs- und Beweisrisiken.

Wichtige Zusagen des Verkäufers lassen sich rechtssicher in den Immobilienkaufvertrag integrieren →

Maklerprovision

Die Maklerprovision beruht grundsätzlich auf dem gesondert geschlossenen Maklervertrag. Die Vermittlungsleistung ist regelmäßig bereits vor der Beurkundung erbracht. Eine zusätzliche Provisionsklausel im notariellen Vertrag ist daher nicht in jedem Fall erforderlich.

Durch die Aufnahme in die notarielle Urkunde kann der Makler eine zusätzliche rechtliche Absicherung erhalten. Käufer sollten deshalb prüfen, ob die Klausel lediglich eine bereits bestehende Verpflichtung wiedergibt oder darüber hinaus einen eigenständigen Zahlungsanspruch beziehungsweise weitere Verpflichtungen begründet.

Auch die Höhe und Verteilung der Provision müssen den gesetzlichen Vorgaben und der tatsächlich geschlossenen Maklervereinbarung entsprechen.

Energieausweis und energetischer Zustand

Der Verkäufer muss einem ernsthaften Kaufinteressenten grundsätzlich einen Energieausweis zugänglich machen. Der Energieausweis ermöglicht eine erste Einordnung des energetischen Zustands, ersetzt aber keine technische Begutachtung.

Bei einer Wohnung hängen energetische Verbesserungen häufig von Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft ab. Eine veraltete Heizungsanlage, ungedämmte Fassade oder sanierungsbedürftige Fenster können daher nicht ohne Weiteres vom einzelnen Eigentümer verändert werden.

Ein ungünstiger energetischer Zustand kann zu höheren laufenden Kosten und künftigen Investitionen führen. Deshalb sollten Energieausweis, Wirtschaftsplan und bekannte Sanierungsüberlegungen gemeinsam betrachtet werden.

Checkliste: Erfolgreich zum Immobilieneigentum

● Kaufpreis und wesentliche Bedingungen mit dem Verkäufer abstimmen

● Finanzierung vor der Beurkundung verbindlich klären

● Grundbuchauszug und Teilungserklärung einsehen

● Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan prüfen

● Versammlungsprotokolle und Beschlusssammlung auswerten

● Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht kontrollieren

● Höhe und Verwendung der Erhaltungsrücklage klären

● Nach WEG-Darlehen und Sonderumlagen fragen

● Wohnung und Gemeinschaftseigentum technisch besichtigen lassen

● Notariellen Vertragsentwurf vollständig anfordern

● Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen

● Änderungswünsche vor der Beurkundung abstimmen

● Vertrag beim Notar beurkunden

● Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten

● Kaufpreis ausschließlich entsprechend der notariellen Anweisung zahlen

● Übergabezustand, Schlüssel und Zählerstände protokollieren

● Eigentumsumschreibung im Grundbuch kontrollieren

Häufige Fragen zum Immobilienkaufvertrag

Was kostet es, einen Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen?

Die Kosten hängen vom Umfang des Vertragsentwurfs, den Besonderheiten der Wohnung und den zusätzlich zu prüfenden Unterlagen ab. Viele Kanzleien rechnen nach Zeitaufwand oder auf Grundlage einer individuellen Vergütungsvereinbarung ab. Bei umfangreichen Teilungserklärungen, schwierigen Grundbuchverhältnissen oder mehreren Vertragsparteien kann der Aufwand deutlich steigen.

DEVPRO24 bietet die Prüfung eines Vertragsentwurfs bis zu einem Umfang von vier Seiten für 99 Euro inklusive Mehrwertsteuer an. Für umfangreichere Vertragsentwürfe beträgt der Festpreis 129 Euro inklusive Mehrwertsteuer.

Die Entscheidung Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen sollte jedoch nicht allein vom Preis abhängig gemacht werden. Bereits eine einzige nachteilige Regelung zu Sonderumlagen, Wohnfläche, Übergabe oder Mängelhaftung kann finanzielle Folgen haben, die die Prüfungskosten erheblich übersteigen.

Warum sollte ich einen Immobilienkaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen lassen?

Mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag grundsätzlich verbindlich. Ein allgemeines Widerrufsrecht besteht nicht. Nachträgliche Änderungen sind nur möglich, wenn auch der Verkäufer zustimmt; beurkundungsbedürftige Änderungen müssen grundsätzlich erneut notariell festgehalten werden.

Vor der Beurkundung können fehlende Absicherungen dagegen noch in die Vertragsverhandlungen eingebracht werden. Dazu gehören beispielsweise eine klare Zuordnung von Sonderumlagen, die Dokumentation bekannter Mängel oder eine Absicherung der rechtzeitigen Räumung.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und schützt den Erwerber insbesondere vor einer weiteren Veräußerung oder nachträglichen Belastung durch den Verkäufer.

Der Kaufpreis sollte regelmäßig erst gezahlt werden, nachdem die Vormerkung ordnungsgemäß eingetragen wurde. Vertragsklauseln über ihre vorzeitige Löschung müssen besonders sorgfältig geprüft werden.

Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?

Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn sämtliche vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören insbesondere die Auflassungsvormerkung, notwendige Genehmigungen und die Sicherstellung der Löschung nicht übernommener Belastungen.

Der Notar teilt dem Käufer mit, wann die Voraussetzungen vorliegen und auf welche Konten der Kaufpreis zu zahlen ist. Vorher sollte keine Zahlung erfolgen.

Was bedeutet lastenfreie Eigentumsübertragung?

Lastenfrei bedeutet, dass nicht übernommene Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte oder sonstige Rechte Dritter gelöscht werden. Welche Eintragungen bestehen bleiben oder entfernt werden, muss im Vertrag eindeutig geregelt sein.

Nicht jede Belastung muss zwingend gelöscht werden. Bestimmte Dienstbarkeiten oder Rechte zugunsten der Gemeinschaft können bestehen bleiben. Entscheidend ist, dass der Käufer ihren Inhalt und ihre wirtschaftliche Bedeutung kennt.

Welche Risiken bestehen bei einer gebrauchten Wohnung?

Das größte unmittelbare Risiko liegt häufig im weitgehenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Hinzu kommen mögliche Schäden am Gemeinschaftseigentum, unzureichende Rücklagen, geplante Sanierungen, WEG-Darlehen und nicht eindeutig zugeordnete Sonderumlagen.

Auch eine unklare Wohnfläche, ungenehmigte Umbauten oder nur tatsächlich genutzte Sonderflächen können den Wert und die Nutzbarkeit beeinträchtigen. Deshalb müssen Vertrag, Grundbuch und WEG-Unterlagen gemeinsam betrachtet werden.

Haftet der Verkäufer für verschwiegene Mängel?

Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten und offenbarungspflichtigen Mangel arglistig, kann er sich grundsätzlich nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen. Der Käufer kann abhängig vom Einzelfall Schadensersatz, Minderung oder eine Rückabwicklung verlangen.

Die praktische Schwierigkeit liegt häufig im Nachweis der Kenntnis des Verkäufers. Bekannte Schäden und konkrete Erklärungen sollten daher möglichst genau im Vertrag dokumentiert werden.

Was geschieht bei einer falschen Wohnflächenangabe?

Ob eine Flächenabweichung Ansprüche auslöst, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Entscheidend ist insbesondere, ob die angegebene Fläche als vereinbarte Beschaffenheit gelten sollte oder im Vertrag ausdrücklich unverbindlich gestellt wurde.

Die häufig genannte Grenze von zehn Prozent darf beim Kauf nicht ohne Weiteres schematisch angewendet werden. Eine ausdrückliche Vereinbarung über die geschuldete Fläche und die Folgen einer Abweichung bietet wesentlich mehr Sicherheit.

Wer trägt eine bereits beschlossene Sonderumlage?

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft kann die Zahlungspflicht davon abhängen, wann die Sonderumlage beschlossen und fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer ist. Im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer kann der Vertrag eine abweichende wirtschaftliche Zuordnung vorsehen.

Deshalb sollte ausdrücklich geregelt werden, wer bereits beschlossene, angekündigte oder konkret vorbereitete Maßnahmen trägt. Ohne klare Vereinbarung kann der Käufer kurz nach der Übergabe mit einer erheblichen zusätzlichen Forderung belastet werden.

Was ist bei Gemeinschaftsdarlehen zu beachten?

Ein Darlehen der Eigentümergemeinschaft kann das Hausgeld über viele Jahre erhöhen. Der Käufer wird nicht zwingend persönlicher Darlehensnehmer, beteiligt sich wirtschaftlich aber an den Zahlungen der Gemeinschaft.

Vor der Beurkundung sollten Restschuld, Laufzeit, Zinssatz und der rechnerische Anteil der Wohnung bekannt sein. Diese Belastung kann Einfluss auf die Kaufpreisentscheidung haben.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sind wichtig?

Besonders relevant sind Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht.

Die Unterlagen zeigen, welche Kosten aktuell entstehen, welche Maßnahmen geplant sind und ob finanzielle oder organisatorische Probleme bestehen. Ohne diese Informationen lässt sich das wirtschaftliche Risiko nur unvollständig beurteilen.

Kann eine Finanzierungsklausel vereinbart werden?

Eine vertragliche Rücktrittsmöglichkeit für den Fall des endgültigen Scheiterns der Finanzierung kann grundsätzlich vereinbart werden. Der Verkäufer muss einer solchen Regelung jedoch zustimmen.

Ohne Finanzierungsklausel berechtigt die Ablehnung eines Darlehens regelmäßig nicht zum Rücktritt. Die Finanzierung sollte daher möglichst vor der Beurkundung verbindlich geklärt sein.

Was bedeutet wirtschaftlicher Übergang?

Mit dem wirtschaftlichen Übergang gehen Besitz, Nutzen, Lasten und regelmäßig auch bestimmte Risiken auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt trägt er typischerweise das Hausgeld und erhält bei einer vermieteten Wohnung die Mieteinnahmen.

Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer dagegen erst durch die Eintragung im Grundbuch. Zwischen beiden Zeitpunkten können mehrere Wochen liegen.

Können vorgeschlagene Änderungen noch aufgenommen werden?

Solange der Vertrag noch nicht beurkundet wurde, können Änderungs- und Ergänzungswünsche in die Verhandlungen eingebracht werden. Der Notar kann den Entwurf anpassen, sofern Käufer und Verkäufer der Änderung zustimmen.

Deshalb sollte die Prüfung nicht erst unmittelbar vor dem Termin erfolgen. Ein ausreichender zeitlicher Vorlauf erhöht die Chance, offene Fragen zu klären und sachgerechte Anpassungen rechtzeitig umzusetzen.

Kann KI oder ChatGPT die anwaltliche Prüfung ersetzen?

KI-Systeme können Vertragsklauseln zusammenfassen und auf allgemein bekannte Risiken hinweisen. Sie kennen jedoch nicht automatisch den tatsächlichen Zustand der Wohnung, die Erklärungen des Verkäufers oder die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft.

Viele Risiken ergeben sich außerdem erst aus dem Zusammenspiel mehrerer Vertragsbestimmungen und zusätzlicher Unterlagen. Eine sprachlich überzeugende Analyse kann dennoch unvollständig oder rechtlich unzutreffend sein.

Die Leistung Kaufvertrag Wohnung prüfen lassen verbindet die rechtliche Bewertung deshalb mit der konkreten Erwerbssituation. Risiken werden gewichtet und in konkrete Vorschläge für die Vertragsverhandlungen übersetzt.

*24-Stunden-Garantie

Die 24h-Garantie gilt für Auftragseingänge von 08:00 bis 14:00 Uhr. Außerhalb dieses Zeitfensters gelten die gesetzlichen Regelungen zur Leistungszeit.

*Preisstaffel

Preis inkl. MwSt.; Standardprüfung in 24 h: 99 € bis 4 Seiten, ab Seite 5: 129 €; Express (12 h): 189